Dane dotyczące nieruchomości komercyjnych: czym są, skąd pochodzą i jak wykorzystują je zespoły

Czym są dane dotyczące nieruchomości komercyjnych?

Dane dotyczące nieruchomości komercyjnych to zapisy, pomiary i informacje opisujące budynek komercyjny oraz działkę, na której się znajduje.

Obejmuje to historię transakcji, cechy fizyczne budynku, takie jak stan dachu i powierzchnia w stopach kwadratowych, oceny ryzyka i zagrożeń, dane dotyczące najemców i stopnia wynajęcia oraz informacje o kredytach hipotecznych lub zastawach. Zespoły zajmujące się kredytowaniem, ubezpieczeniami, inwestycjami w nieruchomości oraz budownictwem wykorzystują dane dotyczące nieruchomości komercyjnych do oceny ryzyka, wyceny aktywów i planowania projektów bez konieczności osobistej wizyty na miejscu.

Żadne pojedyncze źródło nie daje pełnego obrazu sytuacji. Rzeczoznawcy powiatowi śledzą informacje o własności i wycenach podatkowych. Platformy MLS rejestrują ceny sprzedaży. Jednak w rejestrach publicznych często brakuje danych dotyczących fizycznych cech budynków lub są one nieaktualne. Szczegóły, które decydują o tym, czy dach wytrzyma kolejny sezon burzowy lub czy konstrukcja odpowiada swojej klasyfikacji, rzadko pojawiają się w bazach danych rzeczoznawców.

Poniżej przedstawiamy szczegółowy opis głównych kategorii danych dotyczących nieruchomości komercyjnych, wyjaśniamy, skąd pochodzą poszczególne dane, wskazujemy luki, które sprawiają trudności ubezpieczycielom i rzeczoznawcom, oraz pokazujemy, w jaki sposób zdjęcia lotnicze o wysokiej rozdzielczości oraz ekstrakcja atrybutów oparta na sztucznej inteligencji pozwalają wyeliminować te luki w przypadku dużych portfeli nieruchomości.

Najważniejsze wnioski

• Dane dotyczące nieruchomości komercyjnych obejmują pięć głównych kategorii: historię transakcji, cechy fizyczne budynków, ocenę ryzyka i zagrożeń, informacje o najemcach i stopniu zajętości oraz dane dotyczące kredytów hipotecznych lub zastawów.
• Dokumentacja powiatowego rzeczoznawcy zawiera znaczne luki w zakresie klasyfikacji budynków, powierzchni w stopach kwadratowych oraz stanu dachów, co zmusza kredytodawców, ubezpieczycieli i zarządzających portfelami do pracy w oparciu o niekompletne informacje.
• Zdjęcia lotnicze o wysokiej rozdzielczości w połączeniu z technologią ekstrakcji opartą na sztucznej inteligencji wypełniają lukę w zakresie cech fizycznych, której nie były w stanie wypełnić platformy skupiające się na transakcjach, takie jak CoStar i CompStak.
• Ekosystem danych dotyczących nieruchomości firmy Eagleview, obejmujący ponad 60 petabajtów danych i oparty na 3,5 miliarda zdjęć lotniczych pokrywających 94% populacji Stanów Zjednoczonych, dostarcza ponad 125 zweryfikowanych atrybutów budynków na poziomie działki.

Główne kategorie danych

Nie istnieje żadna pojedyncza baza danych zawierająca wszystkie informacje dotyczące nieruchomości komercyjnych. Informacje te są rozproszone w nakładających się na siebie zbiorach danych, z których każdy jest prowadzony przez inne źródło i aktualizowany według innego harmonogramu. Do głównych kategorii należą:

• Dane dotyczące transakcji. Ceny sprzedaży , przeniesienia własności oraz dane o transakcjach porównawczych są rejestrowane przez urzędy rejestracyjne hrabstw oraz platformy takie jak CoStar i CompStak. Wyceny i analizy inwestycyjne opierają się na danych dotyczących transakcji, jednak dane porównawcze wskazują jedynie cenę, za jaką sprzedano daną nieruchomość, a nie jej aktualny stan techniczny.
• Fizyczne cechy budynku. Rodzaj dachu , nachylenie, materiał, powierzchnia w stopach kwadratowych, liczba kondygnacji, powierzchnia zabudowy, rodzaje ścian oraz stan techniczny. Źródła obejmują dokumentację rzeczoznawców, raporty z inspekcji oraz zdjęcia lotnicze analizowane za pomocą modeli uczenia maszynowego. W tym zakresie dane z rejestrów publicznych są najmniej wiarygodne, a stawka jest najwyższa dla ubezpieczycieli i kredytodawców.
• Dane dotyczące ryzyka i zagrożeń. Narażenie nieruchomości na powodzie, pożary, aktywność sejsmiczną i inne zagrożenia naturalne. Źródłem tych danych są mapy powodziowe FEMA, stanowe agencje przeciwpożarowe oraz prywatne firmy zajmujące się modelowaniem ryzyka. Ubezpieczyciele i podmioty zajmujące się ocena ryzyka łączą dane dotyczące zagrożeń ze stanem budynków w celu ustalenia wysokości składek i wyceny zabezpieczeń.
• Dane dotyczące najemców i obłożenia. Kto wynajmuje powierzchnię, ile płaci i kiedy wygasają umowy najmu. Pośrednicy i inwestorzy wykorzystują te informacje do analizy przychodów i pozyskiwania okazji inwestycyjnych. Źródła obejmują zarówno serwisy CoStar i Yardi Matrix, jak i bezpośrednie raporty właścicieli nieruchomości.
• Rejestry kredytów hipotecznych i zastawów. Dane dotyczące zadłużenia związanego z daną nieruchomością, w tym kwoty kredytów, terminy spłaty oraz tożsamość kredytodawców. Dokumenty te są przechowywane w urzędach rejestracyjnych hrabstw oraz w komercyjnych bazach danych kredytów hipotecznych. Polegają na nich w znacznym stopniu pośrednicy kredytowi, podmioty udzielające kredytów oraz inwestorzy poszukujący okazji związanych z nieruchomościami w trudnej sytuacji finansowej.

Gdzie rejestry publiczne mają swoje ograniczenia

Bazy danych powiatowych urzędów wyceny stanowią domyślny punkt wyjścia dla informacji dotyczących nieruchomości komercyjnych i są przydatne do sprawdzania właścicieli, wycen podatkowych oraz podstawowych granic działek. Nie zostały one jednak stworzone z myślą o szczegółowych danych na poziomie poszczególnych budynków, których potrzebują ubezpieczyciele, rzeczoznawcy i zarządzający portfelami. Te same problemy pojawiają się we wszystkich jurysdykcjach:

• Niejasne klasyfikacje budynków. Urząd powiatowy może zaklasyfikować nieruchomość jako „komercyjną”, nie rozróżniając przy tym parterowego pasa sklepów od trzypiętrowego budynku o przeznaczeniu mieszanym. To rozróżnienie ma znaczenie dla ustalenia kosztu odtworzenia, oceny ryzyka oraz analizy zagospodarowania przestrzennego.
• Niekompletne lub oparte na oświadczeniach właścicieli dane pomiarowe. Dane dotyczące powierzchni w stopach kwadratowych często są niekompletne lub opierają się na informacjach podanych przez właściciela w momencie budowy. Wiek, materiał i stan dachu rzadko są rejestrowane, mimo że mają bezpośredni wpływ na wysokość składek ubezpieczeniowych oraz planowanie inwestycyjne.
• Nieaktualne dane. Nieruchomość, która została ostatnio poddana inspekcji w 2014 roku, mogła od tego czasu przejść całkowitą wymianę dachu, rozbudowę lub ulec znacznemu zniszczeniu. Dane rzeczoznawcy nie odzwierciedlają żadnej z tych zmian, a do momentu następnego cyklu ponownej wyceny nie ma podstaw do aktualizacji danych.

W przypadku zespołów zarządzających portfelami obejmującymi setki lub tysiące nieruchomości luki te szybko się mnożą. Podczas oceny zabezpieczenia dla komercyjnych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką brak informacji o wieku dachu w przypadku 30% działek stanowi istotną lukę w wiedzy, a nie tylko drobną niekompletność danych.

W jaki sposób różne branże wykorzystują dane dotyczące nieruchomości komercyjnych

Ocena wniosków o kredyt hipoteczny i ryzyko związane z zabezpieczeniem

Osoby zajmujące się oceną wniosków kredytów hipotecznych opierają się na danych dotyczących nieruchomości, aby ocenić stan fizyczny zabezpieczenia kredytu. Wiek i stan dachu znajdują się na szczycie listy kontrolnej, ponieważ 25-letni dach pokryty gontami asfaltowymi wiąże się z kosztami wymiany, które mają wpływ na wskaźnik wartości kredytu do wartości nieruchomości. Powierzchnia zabudowy, wysokość ścian i rodzaj konstrukcji są uwzględniane w modelach kosztów odtworzenia.

Gdy dane te nie figurują w rejestrach publicznych, kredytodawcy wysyłają inspektorów w celu zweryfikowania stanu na miejscu lub działają w oparciu o niekompletne informacje, przyjmując na siebie większe ryzyko, niż są tego świadomi.

Nasza platforma danych dotyczących nieruchomości dostarcza zweryfikowane pomiary dachów, oceny stanu technicznego oraz ponad 125 cech budynków wyodrębnionych za pomocą sztucznej inteligencji na poziomie działki. Zespoły ds. oceny ryzyka otrzymują potrzebne im szczegółowe informacje dotyczące stanu fizycznego obiektu bez konieczności wizyty na miejscu.

Ocena ryzyka ubezpieczeniowego i likwidacja szkód

Ubezpieczyciele potrzebują dokładnych danych dotyczących konstrukcji budynku oraz pomiarów dachu, aby wycenić polisy i rozpatrywać roszczenia. Nachylenie dachu, rodzaj pokrycia, powierzchnia oraz obecność takich elementów jak świetliki lub panele słoneczne mają wpływ na ocenę ryzyka i obliczenia kosztów odtworzenia. Po burzy rzeczoznawcy potrzebują zdjęć i pomiarów sprzed szkody, aby porównać je z raportami dotyczącymi zniszczeń.

Wysyłanie rzeczoznawców na każdy dach nie jest rozwiązaniem skalowalnym w przypadku katastrof, kiedy jednocześnie napływają tysiące zgłoszeń szkód. Zdjęcia lotnicze połączone z analizą opartą na sztucznej inteligencji pozwalają ubezpieczycielom na zdalną ocenę nieruchomości, szybsze weryfikowanie zgłoszeń szkód oraz ograniczenie sporów związanych z brakującą lub niedokładną dokumentacją sprzed wystąpienia szkody. Mapy lotnicze firmy Eagleview dotyczące nieruchomości komercyjnych zapewniają zespołom likwidującym szkody zweryfikowaną podstawę odniesienia, z której mogą korzystać zarówno przed, jak i po wystąpieniu szkody.

Zarządzanie portfelem i planowanie kapitałowe

Zarządcy portfeli nieruchomości, którzy nadzorują setki lub tysiące nieruchomości komercyjnych, potrzebują spójnych i ujednoliconych danych dotyczących cech budynków dla każdej działki. Śledzą rozkład wieku dachów, aby prognozować nakłady inwestycyjne, monitorują trendy dotyczące stanu budynków w celu ustalenia priorytetów napraw oraz przeprowadzają analizy trendów, aby zidentyfikować nieruchomości, w przypadku których istnieje ryzyko zaniedbań konserwacyjnych.

Ręczna ocena poszczególnych działek jest powolna i niejednolita. Różni inspektorzy stosują różne metody. Raporty są dostarczane w różnych formatach. Dane tracą aktualność, zanim zakończy się ich analiza. Scentralizowana platforma analizy nieruchomości z dostępem do API pozwala zespołom zarządzającym portfelem na pobieranie ustandaryzowanych atrybutów do własnych systemów w odniesieniu do tysięcy działek.

Sposoby niwelowania różnic w cechach fizycznych

Na rynku pojawiło się kilka metod uzupełniania szczegółowych informacji o budynkach, których brakuje w rejestrach publicznych. Każda z nich w inny sposób godzi ze sobą zakres danych, dokładność i koszt.

W jaki sposób firma Eagleview wypełnia tę lukę

Stworzyliśmy nasz ekosystem danych dotyczących nieruchomości, skupiając się na luki, której inne platformy nie były w stanie wypełnić. Bazy danych transakcji, takie jak CoStar i CompStak, rejestrują informacje o tym, kto, co, za jaką kwotę i kiedy kupił. Eagleview skupia się natomiast na samym budynku.

To podejście ma głębokie korzenie: 3,5 miliarda zdjęć lotniczych w wysokiej rozdzielczości, obejmujących 94% ludności Stanów Zjednoczonych, co łącznie stanowi ponad 60 petabajtów danych dotyczących nieruchomości. Z tych zdjęć pozyskujemy ponad 125 atrybutów na poziomie poszczególnych działek – od pomiarów dachów, nachylenia i klasyfikacji materiałów po identyfikację konstrukcji, wymiary ścian i ocenę stanu technicznego.

Obrazy są rejestrowane przez załogowe statki powietrzne z wykorzystaniem autorskiej technologii zdjęć ortogonalnych i ukośnych, a nie przez satelity. Taka rozdzielczość umożliwia dokonywanie precyzyjnych pomiarów i identyfikację elementów w sposób, do którego źródła o niższej rozdzielczości nie są w stanie się zbliżyć. Modele wyszkolone na tych danych rozróżniają dziesiątki rodzajów materiałów dachowych, wykrywają elementy takie jak kominy i rury wentylacyjne oraz obliczają pomiary na tyle dokładne, że mogą służyć do ustalania stawek ubezpieczeniowych, podejmowania decyzji dotyczących ubezpieczeń oraz planowania kapitałowego.

Dla zespołów, które potrzebują zintegrować te dane z własnymi procesami roboczymi, platforma analityczna danych dotyczących nieruchomości firmy Eagleview oraz jej interfejs API dostarczają ustandaryzowane dane bezpośrednio do platform oceny ryzyka ubezpieczeniowego, systemów likwidacji szkód oraz narzędzi do zarządzania portfelem. Bez ręcznego wyszukiwania danych, bez czekania na inspektorów, bez rozbieżności między

Uzyskaj dane dotyczące nieruchomości na poziomie budynku bez konieczności zgadywania

Z rejestrów publicznych można uzyskać informacje o historii własności i podatkach. Platformy transakcyjne dostarczają danych porównawczych i cen sprzedaży. Żadne z tych źródeł nie powie jednak, czy dach wytrzyma jeszcze pięć lat, czy też trzeba go będzie wymienić już w następnym kwartale.

Rozwiązanie Eagleview do analizy nieruchomości, oparte na zdjęciach lotniczych o wysokiej rozdzielczości oraz ponad 125 cechach wyodrębnionych przez sztuczną inteligencję, zapewnia zespołom zajmującym się kredytowaniem, ubezpieczeniami i nieruchomościami zweryfikowane dane dotyczące budynków, niezbędne do podejmowania szybszych i trafniejszych decyzji. Bez wspinaczki. Bez ręcznych inspekcji. Bez luk w danych.

Zapoznaj się z danymi dotyczącymi nieruchomości Eagleview i sprawdź, jak wygląda analiza danych na poziomie poszczególnych budynków w całym Twoim portfelu.