Datos sobre inmuebles comerciales: qué son, de dónde proceden y cómo los utilizan los equipos

¿Qué son los datos sobre inmuebles comerciales?

Los datos sobre inmuebles comerciales se refieren a los registros, las mediciones y la información que describen un edificio comercial y la parcela que ocupa.

Esto incluye el historial de transacciones, las características físicas del inmueble —como el estado del tejado y la superficie—, las puntuaciones de riesgo y peligro, los datos sobre los inquilinos y la ocupación, y los registros hipotecarios o de gravámenes. Los equipos de crédito, seguros, inversión inmobiliaria y construcción utilizan los datos sobre inmuebles comerciales para evaluar el riesgo, valorar los activos y planificar proyectos sin necesidad de visitar el inmueble en persona.

Ninguna fuente por sí sola ofrece una visión completa. Los tasadores del condado llevan un registro de la titularidad y las valoraciones fiscales. Las plataformas MLS recogen los precios de venta. Sin embargo, en los registros públicos suelen faltar los datos sobre las características físicas de los edificios, o bien estos están desactualizados. Los detalles que determinan si un tejado puede resistir otra temporada de tormentas, o si una estructura se ajusta a la clasificación que figura en el registro, rara vez aparecen en las bases de datos de los tasadores.

A continuación, desglosamos las principales categorías de datos sobre inmuebles comerciales, explicamos de dónde procede cada una de ellas, identificamos las lagunas que plantean dificultades a los suscriptores y peritos, y mostramos cómo las imágenes aéreas de alta resolución y la extracción de atributos basada en la inteligencia artificial permiten subsanar esas lagunas en carteras de gran tamaño.

Puntos clave

• Los datos sobre inmuebles comerciales abarcan cinco categorías principales: historial de transacciones, características físicas del edificio, puntuación de riesgos y peligros, datos sobre inquilinos y ocupación, y registros hipotecarios o de gravámenes.
• Los registros del tasador del condado presentan importantes lagunas en cuanto a la clasificación de los edificios, la superficie en pies cuadrados y el estado de los tejados, lo que obliga a las entidades crediticias, las aseguradoras y los gestores de carteras a trabajar con información incompleta.
• Las imágenes aéreas de alta resolución, combinadas con la extracción de datos basada en inteligencia artificial, subsanan la carencia de información sobre atributos físicos que las plataformas centradas en las transacciones, como CoStar y CompStak, no estaban diseñadas para abordar.
• El ecosistema de datos inmobiliarios de Eagleview, con más de 60 petabytes, creado a partir de 3.5 mil millones de imágenes aéreas que cubren el 94 % de la población de EE. UU., ofrece más de 125 atributos verificados de los edificios a nivel de parcela.

Principales categorías de datos

No existe una única base de datos que recopile toda la información sobre inmuebles comerciales. La información se encuentra dispersa en conjuntos de datos que se solapan, cada uno de ellos gestionado por una fuente diferente y actualizado con una periodicidad distinta. Las principales categorías son las siguientes:

• Datos de transacciones. Los precios de venta , las escrituras de transmisión de propiedad y las ventas comparables se registran a través de las oficinas del registro del condado y de plataformas como CoStar y CompStak. Las tasaciones y los análisis de inversión se basan en los datos de transacciones, pero las ventas comparables indican el precio por el que se vendió un inmueble, no el estado físico en el que se encuentra el edificio.
• Características físicas del edificio. Tipo de tejado , inclinación, material, superficie en pies cuadrados, número de plantas, superficie ocupada por el edificio, tipos de paredes y estado. Las fuentes incluyen registros catastrales, informes de inspección e imágenes aéreas analizadas mediante modelos de aprendizaje automático. Los registros públicos son los menos fiables en este ámbito, y es aquí donde más está en juego para las aseguradoras y las entidades crediticias.
• Datos sobre riesgos y peligros. La exposición de un inmueble a inundaciones, incendios forestales, actividad sísmica y otros peligros naturales. En este ámbito contribuyen los mapas de inundaciones de la FEMA, los organismos estatales de lucha contra incendios y las empresas privadas de modelización de riesgos. Las aseguradoras y los suscriptores combinan los datos sobre peligros con el estado de los edificios para fijar las primas y evaluar las garantías.
• Datos sobre inquilinos y ocupación. Quién alquila los locales, cuánto pagan y cuándo vencen los contratos de alquiler. Los agentes inmobiliarios y los inversores utilizan esta información para analizar los ingresos y buscar oportunidades de negocio. Las fuentes van desde CoStar y Yardi Matrix hasta los informes directos de los propietarios.
• Registros hipotecarios y de gravámenes. Información sobre las deudas asociadas a un inmueble, incluidos los importes de los préstamos, las fechas de vencimiento y la identidad del prestamista. Estos registros se conservan en las oficinas del registro del condado y en las bases de datos de hipotecas comerciales. Los intermediarios de deuda, los originadores de préstamos y los inversores que buscan oportunidades en activos en dificultades dependen en gran medida de ellos.

Las carencias de los registros públicos

Las bases de datos de los tasadores del condado son el punto de partida habitual para obtener información sobre inmuebles comerciales, y resultan útiles para consultar la titularidad, las valoraciones fiscales y los límites básicos de las parcelas. Sin embargo, no se crearon para ofrecer el nivel de detalle a escala de edificio que necesitan los suscriptores, los peritos y los gestores de carteras. Los mismos problemas se repiten en todas las jurisdicciones:

• Clasificaciones de edificios poco precisas. Una oficina del condado podría calificar una propiedad como «comercial» sin distinguir entre una zona comercial de una sola planta y un edificio de uso mixto de tres plantas. Esa distinción es importante a la hora de calcular el coste de reposición, la puntuación de riesgo y el análisis de la zonificación.
• Medidas incompletas o facilitadas por los propios propietarios. A menudo faltan los registros de la superficie en pies cuadrados o se basan en lo que el propietario indicó en el momento de la construcción. Rara vez se lleva un control de la antigüedad, el material y el estado del tejado, a pesar de que estos factores influyen directamente en el precio de los seguros y en la planificación de inversiones.
• Registros desactualizados. Una vivienda cuya última inspección se realizó en 2014 puede haber sido objeto, desde entonces, de una sustitución completa del tejado, una ampliación o un deterioro significativo. El registro del tasador no refleja nada de eso, y no hay ningún motivo que justifique una actualización hasta el próximo ciclo de reevaluación.

Para los equipos que gestionan carteras de cientos o miles de inmuebles, estas lagunas se multiplican rápidamente. A la hora de evaluar las garantías de un título respaldado por hipotecas comerciales, el hecho de que falte la antigüedad del tejado en el 30 % de las parcelas supone un punto ciego importante, no una simple laguna de datos.

Cómo utilizan los distintos sectores los datos sobre inmuebles comerciales

Evaluación de hipotecas y riesgo de garantías

Los evaluadores hipotecarios se basan en los datos de la propiedad para evaluar el estado físico de la garantía que respalda un préstamo. La antigüedad y el estado del tejado son los aspectos más importantes de la lista de comprobación, ya que un tejado de tejas asfálticas de 25 años de antigüedad implica unos costes de sustitución que afectan a la relación préstamo-valor. La superficie construida, la altura de las paredes y el tipo de estructura se tienen en cuenta en los modelos de cálculo del coste de sustitución.

Cuando estos datos no figuran en los registros públicos, las entidades crediticias envían inspectores para comprobar el estado de los inmuebles in situ o bien trabajan con información incompleta y asumen un riesgo mayor del que creen.

Nuestra plataforma de datos inmobiliarios ofrece mediciones verificadas de tejados, evaluaciones del estado y más de 125 características de los edificios extraídas mediante inteligencia artificial a nivel de parcela. Los equipos de suscripción obtienen la información física que necesitan sin necesidad de realizar una visita in situ.

Suscripción de seguros y gestión de siniestros

Las aseguradoras necesitan datos precisos sobre la estructura del edificio y las medidas del tejado para fijar el precio de las pólizas y tramitar las reclamaciones. La inclinación, el material, la superficie y la presencia de elementos como claraboyas o paneles solares influyen en la evaluación del riesgo y en el cálculo del coste de reposición. Tras una tormenta, los peritos necesitan imágenes y medidas anteriores al siniestro para compararlas con los informes de daños.

Enviar peritos a subir a cada tejado no es viable durante eventos catastróficos, cuando se reciben miles de reclamaciones a la vez. Las imágenes aéreas, junto con un análisis basado en inteligencia artificial, permiten a las aseguradoras evaluar las propiedades de forma remota, validar las reclamaciones más rápidamente y reducir las disputas relacionadas con la falta de documentación previa al siniestro o con la inexactitud de la misma. Los mapas aéreos de Eagleview para inmuebles comerciales proporcionan a los equipos de reclamaciones una referencia verificada a la que pueden recurrir antes y después de un siniestro.

Gestión de carteras y planificación de capital

Los gestores de carteras inmobiliarias que supervisan cientos o miles de inmuebles comerciales necesitan disponer de datos sobre las características de los edificios que sean coherentes y estandarizados para todas las parcelas. Realizan un seguimiento de la distribución por edades de los tejados para prever los gastos de capital, supervisan las tendencias en el estado de los edificios para priorizar las reparaciones y llevan a cabo análisis de tendencias para identificar los inmuebles que corren el riesgo de sufrir un retraso en el mantenimiento.

La evaluación manual parcela por parcela es lenta e inconsistente. Cada inspector utiliza métodos diferentes. Los informes se reciben en formatos distintos. Los datos quedan obsoletos antes de que finalice el análisis. Una plataforma centralizada de información inmobiliaria con acceso a la API permite a los equipos de gestión de carteras incorporar atributos estandarizados a sus propios sistemas para miles de parcelas.

Enfoques para reducir la brecha en los atributos físicos

El mercado ha desarrollado varios métodos para completar los datos sobre los edificios que no figuran en los registros públicos. Cada uno de ellos presenta un equilibrio diferente entre cobertura, precisión y coste.

Cómo Eagleview cubre esa carencia

Hemos creado nuestro ecosistema de datos inmobiliarios para cubrir una carencia que otras plataformas no estaban diseñadas para subsanar. Las bases de datos de transacciones, como CoStar y CompStak, recogen quién compró qué, por cuánto y cuándo. Eagleview se centra en el propio edificio.

Y ese enfoque es muy exhaustivo: 3.5 mil millones de imágenes aéreas de alta resolución que cubren el 94 % de la población de EE. UU., lo que supone un total de más de 60 petabytes de información sobre inmuebles. A partir de esas imágenes, extraemos más de 125 atributos a nivel de parcela, desde mediciones del tejado, la inclinación y la clasificación de materiales hasta la identificación de estructuras, las dimensiones de las paredes y la valoración del estado.

Las imágenes se capturan mediante aeronaves tripuladas que utilizan tecnología propia ortogonal y oblicua, y no mediante satélites. Esa resolución permite realizar mediciones precisas e identificar elementos de una forma que las fuentes de menor resolución no pueden igualar. Los modelos entrenados con estos datos distinguen entre docenas de tipos de materiales de tejado, detectan elementos como chimeneas y tubos de ventilación, y calculan mediciones lo suficientemente precisas como para servir de base en la fijación de primas de seguros, las decisiones de suscripción y la planificación de capital.

Para los equipos que necesitan integrar estos datos en sus propios flujos de trabajo, la plataforma de análisis de datos inmobiliarios y la API de Eagleview proporcionan datos estandarizados directamente a las plataformas de suscripción, los sistemas de siniestros y las herramientas de gestión de carteras. Sin búsquedas manuales, sin tiempos de espera para los inspectores, sin inconsistencias entre

Consigue datos sobre inmuebles a nivel de edificio sin tener que hacer conjeturas

Los registros públicos te proporcionan el historial de propiedad y de impuestos. Las plataformas de transacciones te ofrecen datos comparativos y precios de venta. Ninguna de las dos te dice si a un tejado le quedan cinco años de vida útil o si hay que cambiarlo el próximo trimestre.

La información inmobiliaria de Eagleview, basada en imágenes aéreas de alta resolución y más de 125 atributos extraídos mediante inteligencia artificial, proporciona a los equipos de crédito, seguros e inmobiliarios los datos verificados sobre los edificios que necesitan para tomar decisiones más rápidas y precisas. Sin necesidad de subir a los edificios. Sin inspecciones manuales. Sin lagunas.

Explora los datos inmobiliarios de Eagleview y descubre cómo es la información detallada a nivel de edificio en toda tu cartera.