Położona na południowy wschód od miasta Baton Rouge parafia Ascension jest podzielona przez rzekę Missisipi. Założona w 1845 roku parafia zajmuje obecnie powierzchnię 292 mil kwadratowych, obejmując ponad 50 000 działek, a jej populacja szacowana jest na 117 029 mieszkańców. M. J. „Mert” Smiley Jr., rzeczoznawca parafii Ascension, obserwował wzrost liczby mieszkańców o 9,2% od czasu spisu powszechnego w Stanach Zjednoczonych z 2010 roku. Wybrany na to stanowisko w styczniu 2013 roku, pragnął zastosować koncepcję „Od dobrego do doskonałego” w
biuro ds. wyceny stając się najnowocześniejszym i najbardziej wydajnym urzędem rzeczoznawcy w stanie Luizjana.
Nowa inwestycja w parafii Ascension.
Od 2011 roku przemysł petrochemiczny ogłosił inwestycje kapitałowe o wartości 6 miliardów dolarów w nowe i rozbudowujące się przedsiębiorstwa w parafii Ascension. Ponieważ lokalne firmy czerpią korzyści z bliskiego sąsiedztwa sieci transportowej obejmującej porty głębokowodne nad rzeką Missisipi, linie kolejowe klasy I, autostrady międzystanowe, rurociągi międzystanowe oraz międzynarodowe połączenia lotnicze w Baton Rouge i Nowym Orleanie, Smiley zdawał sobie sprawę, że tempo tego wzrostu najprawdopodobniej się utrzyma. Rozwój branży nadal tworzy nowe miejsca pracy, a także pobudza budownictwo mieszkaniowe i ożywia lokalny rynek nieruchomości. Smiley zdawał sobie sprawę, że dla dobra społeczności musi nadążać za tym rozwojem.
Od „dobrego” do „świetnego”
Aby urząd ds. wyceny w parafii Ascension stał się naprawdę doskonały, Smiley dostrzegł potrzebę wprowadzenia znaczących usprawnień w zakresie technologii informatycznych. Zaczął od zeskanowania wszystkich akt i zapewnienia wewnętrznego dostępu elektronicznego, a także stworzenia przyjaznej dla użytkownika mapy internetowej oraz formularzy wniosków online; wszystkie te zasoby są bezpłatne dla społeczeństwa i zawierają dokładne informacje dotyczące każdej działki w parafii. „Aby osiągnąć ten cel, zdawaliśmy sobie sprawę, że musimy korzystać z najnowszego oprogramowania do masowej wyceny i analizy statystycznej, zdjęć lotniczych oraz oprogramowania do tworzenia szkiców w celu opracowania modeli wyceny” – stwierdził Smiley. „Chcieliśmy, aby wyceny opierały się na ostatnich transakcjach sprzedaży i powierzchni w stopach kwadratowych, a dzięki zastosowaniu modeli wyceny udało nam się wyeliminować wszelkie stronniczości. Nie można zapewnić sprawiedliwości w opodatkowaniu nieruchomości, jeśli wyceny nie opierają się na rzeczywistej wartości nieruchomości”.
„Nasz projekt dotyczący zdjęć lotniczych i technologii został wdrożony w 2014 roku po tym, jak w 2013 roku kilku urzędników terenowych odkryło, że na wielu działkach w naszej gminie brakowało zabudowy” – kontynuował Smiley. „Szybko zdaliśmy sobie sprawę, że całkowite sprawdzenie wszystkich działek zajmie od pięciu do ośmiu lat. Ponadto napotkaliśmy problem braku wystarczającego dostępu do dużych obszarów, gdzie zabudowa była ukryta z dala od dróg. Głównym powodem, dla którego w ogóle zaczęliśmy weryfikować informacje o działkach, była świadomość, że większość nieruchomości nie była ponownie wyceniana od ponad dwóch, a czasem nawet trzech dekad, mimo że prawo Luizjany wymaga ponownej wyceny co cztery lata”.
Wykorzystanie obrazów jako rozwiązania
„Zaczęliśmy rozważać różne możliwości rozwiązania tych problemów” – stwierdził Justin Champlin, główny zastępca rzeczoznawcy w urzędzie rzeczoznawcy parafii Ascension. „Naszym pierwszym rozwiązaniem było pozostanie przy obecnej metodzie „w terenie”, ale ograniczenia sprawiły, że opcja ta była praktycznie niewykonalna. Drugim rozwiązaniem było wykorzystanie zdjęć lotniczych o wysokiej rozdzielczości w połączeniu z oprogramowaniem do szkicowania. Pomimo poszukiwania trzeciego rozwiązania szybko zdaliśmy sobie sprawę, że druga opcja jest najbardziej realna, ale musieliśmy zapewnić jej powodzenie poprzez wkomponowanie jej w nasz system komputerowej masowej wyceny (CAMA)”.
Aby upewnić się, że rozwiązanie będzie dobrze dopasowane, zespół skontaktował się z dostawcą systemu CAMA, firmą Software & Services, w celu uzyskania informacji na temat dostawców zdjęć lotniczych i oprogramowania do szkicowania. Dowiedzieli się, że istnieje już współpraca z dostawcą oprogramowania do szkicowania, firmą APEX. Co najważniejsze, szkice z programu APEX mogły być
zintegrowane z systemem CAMA. W tym momencie wiedzieli już, że rozwiązanie to może się sprawdzić, ale potrzebny był do tego element w postaci zdjęć lotniczych. Wkrótce dowiedzieli się, że firma Pictometry jest w stanie dostarczyć zdjęcia lotnicze o wysokiej rozdzielczości – zarówno ukośne, jak i ortogonalne – które APEX mógłby wykorzystać do naszkicowania planowanych ulepszeń oraz wyodrębnienia obszarów niezamieszkałych od zamieszkałych. Było to doskonałe rozwiązanie, jednak wymagało finansowania.
Podział kosztów projektu
Wiele świetnych pomysłów nigdy nie zostaje zrealizowanych z powodu braku środków finansowych. „Bez wątpienia mieliśmy szczęście, że udało nam się pozyskać fundusze z dwóch źródeł” – powiedział Champlin. „Pierwsze źródło finansowania pochodziło od wszystkich okręgów podatkowych w parafii Ascension, które pobierają dochody z podatku od nieruchomości. Udział każdego okręgu podatkowego w funduszach został obliczony na podstawie procentowego udziału danego okręgu w całkowitej stawce podatku od nieruchomości. Korzystając z wcześniejszych informacji zebranych metodą „boots on the ground”, oszacowaliśmy potencjalny wzrost dochodów w porównaniu z udziałem okręgów podatkowych w kosztach projektu, aby uzyskać zgodę. W ciągu dwóch miesięcy uzyskaliśmy zgodę wszystkich okręgów podatkowych, które następnie podpisały porozumienie międzyinstytucjonalne w sprawie sfinansowania projektu. Nasze drugie źródło finansowania pojawiło się nieoczekiwanie dwa miesiące po podpisaniu porozumienia międzyinstytucjonalnego. Otrzymaliśmy dotację federalną w wysokości 150 000 dolarów od Delta Regional Authority. Dysponując wystarczającymi środkami, nasz projekt mógł teraz dosłownie ruszyć z miejsca”.
W lutym 2014 r., trzycalowe,
zdjęcia lotnicze w wysokiej rozdzielczości zostało zarejestrowane przez firmę Pictometry. Zespół oceniający wykorzystał internetowe oprogramowanie firmy Pictometry do udostępniania zdjęć, PictometryOnline™ (POL), które od tego czasu zostało zastąpione przez
CONNECTExplorer™. Następnie przeprowadzono szkolenie dla pracowników urzędu ds. wyceny oraz kilku innych pracowników organów podatkowych. Gdy zdjęcia stały się dostępne w systemie POL, firma APEX rozpoczęła sporządzanie szkiców wszystkich obiektów w gminie. W ciągu pięciu miesięcy firma APEX sporządziła szkice 40 000 działek, na których dokonano ulepszeń. Następnie udało się zaimportować szkice APEX do systemu CAMA, dzięki czemu pracownicy mogli dokonać wyceny każdej z tych działek. Ponieważ projekt skupiał się na zlokalizowaniu brakujących ulepszeń, udało się je zidentyfikować i oznaczyć jako ulepszenia niezidentyfikowane. Działki te nie zostały wówczas zintegrowane z systemem, chyba że dla odpowiednich działek utworzono pozycję dotyczącą ulepszeń nieruchomości.
Uzyskano miliony dolarów wpływów z podatków
„Po uzupełnieniu brakujących, niezidentyfikowanych ulepszeń na poszczególnych działkach nasze dane wskazały, że na 15% działek brakowało ulepszeń, które powinny znaleźć się w wykazie” – powiedział Smiley. „Ponadto usunęliśmy ponad 3 000 przypadków wielokrotnego korzystania ze zwolnienia podatkowego z tytułu gospodarstwa domowego. Ostatecznie przekroczyliśmy nasze prognozy dotyczące wzrostu wpływów podatkowych, odnotowując wzrost o 18,1 mln dolarów. Z całkowitego wzrostu wpływów podatkowych szkoły otrzymały ponad 10,3 mln dolarów, władze parafii – ponad 2,9 mln dolarów, organy ścigania – ponad 2,4 mln dolarów, a biblioteki – ponad 1,1 mln dolarów”.
Oprócz wzrostu wpływów z podatków parafia Ascension zmodernizowała urząd ds. wyceny nieruchomości poprzez stworzenie nowej, przyjaznej dla użytkownika mapy internetowej dostępnej bezpłatnie dla ogółu społeczeństwa, udostępnienie internetowego formularza zwolnienia podatkowego z tytułu posiadania nieruchomości mieszkalnej, wykorzystanie nowych technologii do wyceny nieruchomości oraz wdrożenie kilku innych ulepszeń technologicznych.