Situada al sureste de la ciudad de Baton Rouge, la parroquia de Ascension está dividida por el río Misisipi. Fundada en 1845, la parroquia ocupa actualmente una superficie de 292 millas cuadradas, con más de 50 000 parcelas, y atiende a una población estimada de 117 029 habitantes. M. J. «Mert» Smiley, Jr., tasador de la parroquia de Ascension, ha sido testigo de un crecimiento del 9,2 % en la parroquia desde el censo de EE. UU. de 2010. Elegido para el cargo en enero de 2013, tenía un gran deseo de aplicar el concepto de «De bueno a excelente» a la
oficina de evaluación convirtiéndose en la Oficina del Tasador más moderna y eficiente del estado de Luisiana.
Una nueva urbanización en la parroquia de Ascension.
Desde 2011, la industria petroquímica ha anunciado inversiones de capital por valor de 6 mil millones de dólares para proyectos nuevos y de ampliación en la parroquia de Ascension. Dado que las empresas locales se benefician de su proximidad a una red de transporte que incluye puertos de aguas profundas en el río Misisipi, ferrocarriles de clase I, autopistas interestatales, oleoductos interestatales y servicios aéreos internacionales en Baton Rouge y Nueva Orleans, Smiley sabía que era muy probable que este ritmo de crecimiento continuara. El crecimiento del sector sigue generando oportunidades de empleo, además de impulsar la construcción de nuevas viviendas y dinamizar el mercado inmobiliario local. Smiley sabía que debía ir a la par de este crecimiento por el bien de la comunidad.
Pasar de «bueno» a «excelente»
Para que la oficina de catastros de la parroquia de Ascension alcanzara la excelencia, Smiley reconoció la necesidad de introducir mejoras significativas en su tecnología de la información. Comenzó digitalizando todos sus archivos y creando un sistema de acceso electrónico interno, además de generar un mapa en línea fácil de usar y formularios de solicitud en línea; todo ello gratuito para el público y con información precisa sobre cada parcela de la parroquia. «Para ayudar a alcanzar este objetivo, sabíamos que teníamos que utilizar el software más avanzado de valoración masiva y estadística, imágenes aéreas y programas de dibujo para desarrollar modelos de valoración», afirmó Smiley. «Queríamos que se basara en ventas recientes y en la superficie en pies cuadrados, y gracias al uso de modelos de valoración pudimos eliminar cualquier sesgo. No se puede garantizar la equidad en el impuesto sobre bienes inmuebles si las valoraciones no se basan en el valor real de la propiedad».
«Nuestro proyecto de imágenes aéreas y tecnología se puso en marcha en 2014, después de que varios agentes de campo descubrieran en 2013 que en numerosas parcelas de nuestra parroquia faltaban mejoras», continuó Smiley. «Enseguida nos dimos cuenta de que nos llevaría entre cinco y ocho años revisar por completo todas las parcelas. Además, nos encontramos con una falta de acceso suficiente en grandes extensiones de terreno donde las mejoras estaban ocultas lejos de la carretera. La razón principal por la que incluso empezamos a revisar la información de las parcelas fue porque éramos conscientes de que la mayoría de las propiedades no habían sido reevaluadas desde hacía más de dos y, en ocasiones, tres décadas, a pesar de que la legislación de Luisiana exige una reevaluación cada cuatro años».
La aplicación de la visualización como solución
«Empezamos a sopesar nuestras opciones para abordar estos problemas», declaró Justin Champlin, subdirector de la Oficina de Valoración de la parroquia de Ascension. «Nuestra primera opción era seguir con nuestro método actual de “trabajo sobre el terreno”, pero sus limitaciones hacían que esa opción fuera realmente inviable. Nuestra segunda opción era el uso de imágenes aéreas de alta resolución combinadas con un programa de dibujo. Aunque buscamos una tercera opción, pronto nos dimos cuenta de que la segunda era la más viable, pero necesitábamos garantizar su éxito integrándola en nuestro sistema de valoración masiva asistida por ordenador (CAMA)».
Para garantizar que la solución se adaptara bien, el equipo se puso en contacto con su proveedor de CAMA, Software & Services, para recabar información sobre proveedores de imágenes aéreas y de software de dibujo. Descubrieron que ya existía una relación con un proveedor de software de dibujo, APEX. Y lo más importante, los bocetos de APEX podían
integrado en el sistema CAMA. En ese momento, sabían que la solución podía funcionar, pero necesitaba el componente de imágenes aéreas. No tardaron mucho en descubrir que Pictometry podía proporcionar imágenes aéreas oblicuas y ortogonales de alta resolución, que APEX podría utilizar para esbozar mejoras y delimitar las zonas no habitables de las habitables. Era una solución ideal, aunque requeriría financiación.
Reparto de los costes del proyecto
Muchas ideas excelentes nunca llegan a ponerse en marcha debido a la falta de financiación. «Sin duda, tuvimos la suerte de obtener financiación de dos fuentes», afirmó Champlin. «La primera fuente de financiación procedía de todos los distritos fiscales de la parroquia de Ascension que recaudan ingresos por el impuesto sobre bienes inmuebles. La parte de los fondos correspondiente a cada distrito fiscal se calculó en función del porcentaje de cada uno sobre el tipo impositivo total. Utilizando información previa obtenida gracias a nuestro método de «trabajo sobre el terreno», calculamos el posible aumento de los ingresos en comparación con la parte del coste del proyecto que correspondía a cada distrito fiscal, con el fin de conseguir la aprobación. En el plazo de dos meses, habíamos conseguido la aprobación de todos los distritos fiscales, que posteriormente firmaron un acuerdo intergubernamental para financiar el proyecto. Nuestra segunda fuente de financiación llegó de forma inesperada dos meses después de la firma del acuerdo intergubernamental. Se nos concedió una subvención federal de 150 000 dólares de la Autoridad Regional del Delta. Con la financiación suficiente asegurada, nuestro proyecto pudo, literalmente, despegar».
En febrero de 2014, tres pulgadas,
imágenes aéreas de alta resolución fue capturada por Pictometry. El equipo de evaluación utilizó el software de distribución de imágenes basado en la web de Pictometry, PictometryOnline™ (POL), que desde entonces ha sido sustituido por
CONNECTExplorer™. A continuación, se impartió formación al personal de la oficina de tasación, así como a otros empleados de la administración tributaria. Una vez que las imágenes estuvieron disponibles en POL, APEX comenzó a trazar cada una de las mejoras de la parroquia. En un plazo de cinco meses, APEX había trazado 40 000 parcelas en las que se habían realizado mejoras. A continuación, pudieron importar los bocetos de APEX al sistema CAMA para que los empleados pudieran aplicar los criterios de valoración a cada parcela respectiva. Dado que el proyecto se centró en localizar las mejoras que faltaban, pudieron identificarlas y marcarlas como mejoras no identificadas. Dichas parcelas no se integraron en el sistema a menos que se creara un elemento de propiedad de mejora para las parcelas correspondientes.
Se han recaudado millones de dólares en ingresos fiscales
«Una vez que terminamos de añadir las mejoras no identificadas que faltaban a las parcelas correspondientes, nuestras cifras indicaban que al 15 % de las parcelas les faltaban mejoras que deberían haber figurado en el catastro», afirmó Smiley. «Además, eliminamos más de 3.000 exenciones por vivienda habitual duplicadas. Al final, superamos nuestras previsiones de aumento de la recaudación fiscal, ya que registramos un incremento de 18,1 millones de dólares en los ingresos fiscales. Del aumento total de la recaudación fiscal, las escuelas recibieron más de 10,3 millones de dólares, la administración de la parroquia recibió más de 2,9 millones, las fuerzas del orden recibieron más de 2,4 millones y las bibliotecas recibieron más de 1,1 millones».
Además del aumento de los ingresos fiscales, la parroquia de Ascension pudo modernizar la oficina de tasación mediante la creación de un nuevo mapa en línea de fácil uso y gratuito para el público, la puesta a disposición de un formulario en línea para la exención por vivienda habitual, el uso de nuevas tecnologías para tasar los inmuebles y la implementación de varias otras mejoras tecnológicas.